Договорът за аренда е правно регламентиран в Закона за арендата в земеделието и по своята правна същност представлява особен вид договор за дългосрочен наем на земеделска земя. При договорът за аренда арендодателят (собственикът на земеделската земя предмет на договора) я предоставя за ползване за един по-дълъг период от време на арендатора (ползвателя на земята), който заплаща на собственика договорената между страните цена за ползването, като в замяна получава правото да я обработва, и съответно да събира добивите от нея.
Минималният срок на договора за аренда е 5 стопански години, като може да бъде сключен и за много по-дълг период с оглед на договореното между страните. “Стопанска година” е времето от 1 октомври на текущата година до 30 септември включително на следващата година. След изтичането на договора същият може да бъде продължен между страните с анекс.
Договорът за аренда се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. Той се вписва в службите по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие. При вписването се представя скица на арендования обект на договора, издадена или заверена от общинската служба по земеделие. Договорът за аренда се сключва от собственика или упълномощено от него лице, съсобственик или съсобственици или упълномощено от него/тях лице.
В случай на съсобственост на отдаваната под аренда земеделска земя всеки съсобственик притежаващ над 50 на сто идеални части от съсобственият имот може сам да сключи договор за аренда за цялата земя, ако обаче притежава под 50% от имота всеки един съсобственик може да сключи договор за аренда, но само в случай, че е упълномощен от съсобствениците, притежаващи общо с него повече от 50 % от имота. В случай, че съсобственик притежаващ по-малко от 25 на сто идеални части от съсобственият имот желае самостоятелно да предостави съсобствена земеделска земя за ползване срещу заплащане, то същият би могъл да направи това като сключи договор за наем на земеделска земя със срок за една година лично или чрез упълномощено от него лице. Упълномощаването за сключване на договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално удостоверяване на подписите на упълномощителите.
Плащането по договора за аренда се дължи от атрендатора на собственика или съсобственика сключил договора за аренда, а съсобственика от своя страна следва да заплати частта от рентата на останалите съсобственици съобразно дялът им в съсобственият имот. Съсобственици, които не са страна по договора за аренда не могат да предявяват директни претенции за плащане към арендатора, а следва да отправят същите към съсобственика сключил договорът за аренда. В тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността. Плащането дължимо от арендаторът съобразно уговореното между страните може да бъде във форма на пари, готова земеделска продукция или комбинация и от двете.
Арендаторът може да преарендова арендованата земя само в случай на съгласие от страна на арендодателя изрично изразено в договора за аренда. Подобно съгласие би могло да бъде част от първоначалния текст на договора или да се договори по-късно, чрез анекс. Арендаторът при наличие на такова съгласие би могъл на свой ред да преарендува част или цялата земя. Възможно е също така арендаторът да прехвърли правата си по договора с арендодателя на трето лице, но задължен за плащането всъщност остава арендаторът, а той от там нататък следва да урежда отношенията си с преарендатори и други лица, на които е прехвърлил права.
Арендодателят при сключване на договор за аренда следва да предостави на арендатора земеделската земя в състояние годно за съответното ползване и така също е длъжен да осигури възможност за спокойно и безпрепятствено ползване на имота. За състоянието на имота следва да се състави опис, който да е неразделна част от договора. Ако в резултат на определени действия арендаторът претърпи някакви вреди, арендодателя в определени случаи дължи на арендатора обезщетение. Арендодателят е длъжен да заплаща данъците и таксите на имота свързани със собствеността върху него. Ако арендаторът е извършил със съгласието на арендодателя подобрения, с които е увеличил стойността на имота, то в този случай арендодателя дължи възстановяване на разходите сторени от арендатора, с които се е увеличила стойността на имота. Арендодателят има право да получи уговореното плащане в срока и при условията уговорени в договора за аренда.
Арендаторът от своя страна е длъжен трябва да поеме текущата поддръжка на земеделската земя във връзка с обикновеното и потребление. Той трябва да плаща и данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания имот, да заплаща застраховка на имота ако е договорено между страните, както и да ползва имота съобразно уговореното. Арендаторът така също е длъжен да заплаща на арендодателя уговорената рента в срока и при условията предвидени в договора за аренда.
Прекратяване на договора за аренда.
Договорът за аренда се прекратява с изтичане на срока, за който е сключен ако не е продължен; Така също договорът за аренда може да бъде прекратен при следните условия:
- Неизпълнение на задълженията по договора, от която и да било от страните – в този случай изправната страна ( тази която изпълнява задълженията си) следва да се даде подходящ срок на неизправната страна да изпълни и да уведоми, че ако не изпълнени задълженията си в даденият и срок, договорът ще се счита за развален;
- По взаимно съгласие на страните изразено писмено с нотариална заверка на подписите;
- С едностранно писмено предизвестие – в предвидените от закона случаи;
- Със смъртта или с поставянето под запрещение на арендатора, съответно с прекратяването на юридическото лице-арендатор, освен ако в договора е уговорено наследниците, съответно правоприемниците на арендатора, да го заместват като страна в договора за аренда;
- При принудително отчуждаване на арендована земя за държавни и общински нужди;
Както сключването, така и прекратяването на договора за аренда на земя се вписва в службата по вписванията и се регистрира в съответната общинска служба по земеделие.
Автор: адвокат Нели Иванова съдружник в Адвокатска кантора ‘‘Иванова и партньори‘‘ www.psi-law.com