Правото на собственост по давност върху недвижим имот може да се придобие с непрекъснато владение върху имота осъществявано в продължение на 10 години. Ако владението е добросъвестно то тогава правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 години.
От горното следва, че за да придобиете един имот по давност, е необходимо да сте го владяли определен период от време.
Действия, сочещи владение – осъществяване на фактическа власт върху имота са: осъществяване на физическо присъствие в имота, посещения в имота, грижа за имота, поддръжка, извършването на подобрения в него чрез обработване, облагородяване, поставяне на ограда и др. Не всяко владение обаче е годно да Ви направи собственик. Владението трябва да еявно, необезпокоявано и непрекъснато.
По време на владението е необходимо владелецът явно да показва собственическото си отношение към имота именно пред собственика на имота или пред трети лица, чрез които собственикът може да узнае. Непрекъсностост на владението от своя страна не означава непременно фактическата власт върху имота да се осъществява във всеки момент във времето, стига между отделните епизоди на владение да няма повече от 6 месеца прекъсване; Фактическата власт върху имота може да се упражнява и чрез периодични посещения в имота, стига същите да сочат намерение имотът да се счита за свой. Необходимо е така също владението да е и необезпокоявано т.е. собственикът на имота да не се противопоставя на това да владеете същия, както и вашето владение да не е и прекъсвано от действия на трети лица.
Ако владението едобросъвестно, законът предвижда, че за да придобиете имота по давност, е необходимо да го владеете 5 години. Добросъвестен е владелецът, който е придобил владението върху имота на основание, годно да го направи собственик. Например, в хипотезата, в която купувате имота от несобственик, ще имате качеството на добросъвестен владелец и ще се ползвате от кратката 5-годишна давност.
Ако владението е недобросъвестно законът вече предвижда, че за да придобиете имота по давност, е необходимо да го владеете 10 години.
Вие придобивате собствеността върху недвижимия имот с владението на имота в продължение на 5, респективно 10 години, но за да защитите правото си на собственост върху същия, е необходимо да се позовете на изтеклата във ваша полза придобивна давност, което може да стане като цяло по два начина:
- Да се снабдите с констативен нотариален акт по извършена обстоятелствена проверка като следва да се има предвид, че процедурата по издаване на констативен нотариален акт е дълга и обхваща редица административни дейности. За съставянето на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка е необходимо да има свидетели, които да потвърдят факта на владение на имота. Възможни са обаче и проблеми, свързани с констативния нотариален акт по обстоятелствена проверка: като последващо обезсилване на нотариалният акт в случай, че предишният собственик на имота предяви иск, за да установи, че той е собственик на имота, респ. че вие не сте собственик на имота, с искане нотариалният акт на ваше име да бъде обезсилен. В този случай тежестта да докажете, че е изпълнен фактическият състав на придобивната давност е ваша.
- За да придобиете имота по давност може и да предявите и съдебен иск за собственост срещу предишния собственик, с който да бъде отчетена изтеклата във ваша полза придобивна давност.
Описаните по-горе възможности биха довели до снабдяването с акт за собственост на имота и с препятстване на възможността предишния собственик да разпореди с имота в полза на трето лице. Ако все пак не желате да предприемате каквито и да било действия, можете да чакате и при евентуално дело от собственик срещу вас за връщане на имота бихте могли да се защитите с възражение за изтекла във ваша полза давност.
Автор: адвокат Нели Иванова съдружник в Адвокатска кантора „Иванова и партньори“ www.psi-law.com